山を買うのが静かなブームになっています。
実際田舎に住む田舎者の私の周辺にも山を探している方の動きがあるような話が聞こえてきています。
では、「山を買いたい!」となった場合に
・誰でも買えるのか
・簡単に買えるのか
・手続きはどうなのか
・注意点はあるのか
などを実際に自身で山を持ち、山を管理している筆者がわかる範囲でわかりやすく解説していきたいと思います。
山は基本的に誰でも買える!
結論からいうと山は基本的に誰でも買えます。
山とは不動産登記法上「山林」といいいます。
一定の面積を超えると色々と制限がかかってくる場合はありますが、宅地などほかの土地と比較すると圧倒的に制限が少ないのが山の特徴です。
ただし、一定の面積を超えると国土利用計画法などの手続きが発生するなどの制限があります。
また、その後の利用によっても色々と状況が変わってきますので後述していきます。
筆者が持っている山の一部です。ほかのブログでも使っているお気に入りに景色です。
山はどうやって買うのか?
山は基本的に誰からでも買えます。
ただし、山を山として使う場合に限ります。
小屋を建てたいとかキャンプ場を作りたいといった希望はあるでしょうけども買う時点では山として使うという場合ならは、山を専門で仲介する業者さんもいますのでそういった仲介業者から買うのもOKです。
山を買う時の注意点
山を買う時の注意点をザックリ説明しておきます。
前述したように「その後の・・・状況が変わってきます」ってどんな時だよ??って思った方もいると思います。
主には山を買う目的と山の現況によって手続きやその方法がわかってくるのですが、ここだけはというポイントと具体例を挙げておきたいと思います。
山を宅地として使う場合
この場合は基本的に宅地建物取引業者である必要があります。
一般的に言う不動産屋さんです。
宅地建物取引業法では、宅地の定義として「建物の敷地に供せられる土地をいい」と定めています。
つまり目的によって扱う業者さんが変わってくることに注意が必要です。
宅地建物取引業法<抜粋>
(用語の定義)
第2条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
1 宅地 建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法(昭和四十三年法律第百号)第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
つまりは、建物を建てる目的として山を買う場合には、免許を持った不動産業者さんでないと取引できません!ということになります。
とは言っても、あくまで業者さん側にとって問題になる話で、ユーザー(買う側)にとっては直接的な問題になるものではないので知識として覚えて置く程度でいいと思います。
山を買って自分の山をキャンプ場にするのもいいですね。
山の一部が田畑になっているような場合
見た目は山の一部に見えるけど実は農地である場合があります。
この場合に気を付ける必要があるのが農地法の規制です。
パターンとしては主に2つです。
不動産登記法上、登記簿には山林と書いてある場合でも耕作が行われていて農地法の規制を受ける状況になっている場合があります。
これが一つ目。
2つ目が、1つ目とは反対に登記簿には農地(田や畑)と書いてあるのに耕作が行われておらず荒れ果て木々が茂って見た目的に山のようになっている場合もあり、この場合にも農地法の規制を受けることになります。
どちらの場合も判断が各市町村の農業委員会などによってバラつきがあるので厄介です。
迷ったら現状手続きが必要なのか役所や農業委員会(農業委員)、専門家などに聞いてみましょう。
農地法<抜粋>
(農地又は採草放牧地の権利移動の制限)
第3条 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし・・・・
第4条 農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事(農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村(以下「指定市町村」という。)の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。)の許可を受けなければならない。ただし・・・・
第5条 農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く。次項及び第四項において同じ。)にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし・・・
山と農地が隣接するケースは多いので注意が必要です。
見た目は山だけど地目は「原野」という場合もある
地目とは土地をの登記情報が書かれた登記事項証明(登記簿)に書かれた土地の種類です。
山が欲しいといっても土地をの登記情報が書かれた登記事項証明(登記簿)には原野と書かれている場合も多いです。
基本的には山林と同様に考えてOKです。
前述したケースを置き換えて検討してください。
また、見た目は山でも宅地や用悪水水路、公衆用道路となっている場合などもあります。
そういった場合には自分が所有者になる場合にはさほど問題になることはありませんが、用悪水水路、公衆用道路は所有者が不明だったり市町村などの公有地である場合があります。
そういった場合には所有者である官公庁に確認してみましょう。(基本的には用悪水水路は水路、公衆用道路道路は道路として使う分には問題ありません。)
山を買う方法と注意点まとめ
ここまではザックリの注意点としてまとめてみました。
詳細な部分については個別に解説しないとダラダラと長文になってしますので別のタイトルでシリーズとして書いていきたいと思います。
もし個別に拾い上げてほしい場合にはコメントでリクエストしてください。
個人的に他の記事でも書いているのですが、自身でも山を所有していたり空き地再生で不動産の取引経験がそれなりにあるつもりなので土地まつわる法令関係も多少承知しているつもりです。
専門的な解説はできませんが、調べ方がわからないという方が何を調べるのかのヒントくらいにはなれるように引き続き書いていきたいと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます。
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山を買ったらチャレンジしてみてませんか。