田舎だけに限った話ではありませんが、全国的に空き家や空き地(荒地)が問題になっています。
原因は様々なことが複雑に絡み合っていると思いますが、主には少子高齢化や家族形態の変化、また固定資産税制なども原因の一つと言われています。
そんな中で、以前から個人としての投資の一環と空き地・空き家の再生を兼ねた再生投資を目論んでいました。
最近になってその再生投資について動きがありましたので記録を兼ねて残しておきたいと思います。
初動の記録(2018年7月上旬)
■動きの無かった放置物件
地元の狭小物件を不動産屋さんのHPで発見してから約1年間動きがあるか注目していました。
案の定ブログ作成時点でも動く気配は無く1年間放置されたままでした。
場所は比較的いいのに放置され中心市街地の一角なのに雑草地となっています。
なので今まで再生というテーマを念頭にした投資物件となるか否かの調査と検討を重ねてきましたので、他にはない魅力をもった穴場物件として個人的にチャンスだと思いました。
■周辺駐車場の料金設定を確認
まずは、周辺の駐車場料金の設定状況を調査しました。
価格帯は、想定していたよりも以外と幅広く、いい意味でメリハリがついているという印象を受けました。
ただ、この物件の所在する地域の特徴として、市街地から主要駅までが離れていて、かつ、特殊な地理をしているので、駅周辺は価格が低い特徴があります。
どちらかというと、都市開発が後手に回っていて、昔ながらの商店街の未だに元気に商売している店舗周辺で、かつ、駐車場の少ないところは以外と料金が高めであるという状況です。
■土地の登記情報も確認してみる
土地の調査において、これが一番重要になると思いますが、最寄りの法務局で土地の登記事項証明を取得しました。
登記情報からわかったことは、狙っている物件は、どうやら地元の方の所有ではない模様。
つまり、転居などに伴って不要となっている土地のようです。
言い方を変えれば、なにかの資金繰りのための売却ではないため、いい意味で交渉は時間をかけられる必要があるかも??という感じ。
資金繰りのためなどだと、交渉次第で以外とバーゲンセールになることもあるようですが、そうではないとなるとあとは、時間をかけて二の手、三の手を考えながらの交渉としていくことが妥当なのかなと思っていました。
ということで、まずは不動産会社の「問い合わせフォーム」から、対象物件についての問い合わせをしてみました。
とりあえずは、この段階でこちらの希望金額を伝え相手の反応を待つことにしました。
価格交渉(2018年7月下旬~)
■価格交渉1回目
1回目の価格交渉として自分の希望する価格で「これは厳しいだろう」という低めの金額で価格交渉を申し入れさせていただきました。
売主の返答は約2週間後にありましたが、案の定売却不可とのことでした。
価格的には表示価格の60%くらいの水準で希望金額を伝えていました。
■価格交渉2回目・3回目
2回目の価格交渉は、表示価格の約70%の価格提示と合わせて、所有権移転登記の申請とその登録免許税を当方の負担にするという条件も併せて提案させていただきましました。
そして、この交渉の間に既に期間は8月の下旬に差し掛かっていましたが2回目の結果もダメで3回目の提案をしたところでした。
正直、当該地は懸案事項として、
〇国土調査などが行われておらず、境界が丈量図と大きく違う。
〇面積は公簿面積より現況が小さくなる。
〇狭小地であり前面道路が狭い
といったこともありましたので、自身では不動産屋さんを通じて、その事についても伝えていただくようお願いしました。
■価格交渉4回目
最終的に交渉が成立したのが、4回目の交渉でした。
3回目の交渉の際に売り主さんより値引き価格の逆提案を受けていました。。
表示価格12%以上安い価格で、周辺の取引事例や利用状況などを勘案すると魅力駅な価格でしたので、これに応じる形で交渉が成立しました。
最終的な協議の結果がまとまったのが9月28日でほぼ3か月を要した交渉に目途がつきました。
契約内容の確認(2018年10月~)
不動産屋さんに何度かお邪魔して、契約手続きのこととそのスケジュールを確認を繰り返しました。
特に引き渡しの代金の準備や引き渡しのタイミングによってこちらの手続きが変わってきますし、それによって固定資産税の額も変わってきますのでこのあたりは、細かい話になりますが入念な確認が必要です。
考慮しなくてはいけないことが、
〇固定資産税の取り扱い(今回については案分によって支払い)
〇登記などの手続き費用
〇引き渡し日(日柄など)
などです。
この打ち合わせ自体は、順調にいきましたが、決済については現金でおこなうとのことで、正直大金なので振り込みなどで行うと思っていただけに正直おどろきました。
ネットバンクをメインで利用していただけに資金の準備にも場合によっては、手数料などもかかるし、限度額などの制限があって資金を用意するまでに数日を要する可能性が想定されたのでそのあたりを心配しました。
このあたりについても、記録に残しています。
以上が交渉の顛末でした。