空き家・空き地の再生投資の対象となる物件について情報収集した時のことをまとめてみました。
メモ書きのような感じになりますが、田舎物件に限定しやうえで荒廃する地域の再生という目的をもったうえでの空き家・空き地の再生投資のための活動記録になります。
実際に取得した物件のやりとりはこちらの記事で確認できます。
今回のケースについては、空き地を取得するための事前調査について調べた時の記録です。
地域の実態と地理的特徴
一般に山間部といわれるエリアで、県内でもどちらかというと隔たっている場所にある７万人弱程度の地方都市に物件が所在していました。
が、それがゆえに中心市街地は、限られた希少土地として県内の他の都市部と比較しても地価が割高で、比較的需給の安定している場所と見受けられると判断しました。
特に、現在では大型施設の移動があったり、街なか開発が進められていて、もともと時代の流れに乗り遅れていた商業地が若干ながら変わりつつあると実感できる状況でもある場所です。
また、相続人がこの地を離れたことによって空白となって管理されていない土地や空き家もちらほら見受けられていましが、これは全国的な話であり今後数十年にわたり、この状況は加速していくと容易に想像できます。
貸し駐車場に関する状況について
大型都市部に多く見られるようなコインパーキングはほとんど見当たらない状況でした。
それとは、逆に商業施設にまとまった駐車場が無く、月極駐車場として店舗オーナーに貸し出し、それを店舗の駐車場として使うといった循環が比較的良い状況で続いていることが確認できました。
これは、前述したとおり、一体のエリアの中でも中心市街地が限られた希少土地として扱われていることに起因していると思われ、それが、土地取引や駐車場経営にとって需給の好循環を生んでいるようです。
月極の貸し駐車場は、安いところで１台あたり３０００円から高いところでは７０００円で賃借されています。
価格はやや高くても、需要のある駐車場にはしっかりと借主が付いているように思われます。
若干話がそれますが、わずか７万人弱、生活圏域全体でみても１０万人前後のエリアで人口流出地区と流入地区が２分している地域でもあり、もしかしたらこの土地の価格決定にその思考が起因しているかもしれません。
住生活の実態と持ち家志向
個人的には、土地の価格に影響することとして、戸建て持ち家志向という生活様式というものが大なり小なり不動産価格や賃料設定に影響するものであると感じています。
例えば、所帯をもったら戸建ての家を買うとなれば、土地を買いますし、建て替えるにしてもその土地に定着してすることになりますので、需要の原因となります。
実際に投資物件の所在する地域は、周辺の生活圏域内の人口が流入しやすい土地柄です。
それに加えて代々引き継がれながら住み続けている層がいますので、自然と土地の価格が高く推移しやすいといった特徴があると勝手に推測しています。
マイカー思考であることも持ち家志向と同じく影響を与える要因と考えられます。
投資物件の所在する地域やその周辺の生活圏域では、もっぱら足（移動手段）として使われるのは自動車です。
主要な場所には路線バスや鉄道もありますので、それなりに公共交通を頼りに生活も可能だと思われますが、やはり自動車が足に使われます。
これらの状況が市街地の一部に希少性と相まって地価が高めに推移しているのだと考えています。
現地の取引に影響を与えるもの
物件購入予定の評価はそもそも、物件が前面道路は２項道路でセットバックありの狭小地である住宅用地として売りに出されているところでした。
生活するには立地もそれほど悪くなく、売り物件として目には付くけど、これといった決定打が無い、悩ましいい土地であったのだと思います。
実際、不動産屋さんにヒアリングしたところ、住宅用地を探す人からの問い合わせは定期的にあるとのこと。
その後の音信がないそうです。
つまりは、候補に入るけど住宅地としては消去法的に選択肢から消えていく状況だということです。
投資物件としての問い合わせは、あるとすればこれからなのかなと。
これには、個人的に調査した感覚的なものですが、今後れなりに動き始めるはずです。
中心市街地の都市再生整備計画など「計画」というものについては、実現可能性も含めて調べうるもののほとんどを調べ上げました。
あとは、「計画」どおりに進捗するかどうか。
これ次第で物件の今後は大きく方向性が変わると思います。
土地・建物としての魅力はどうなのか。これを投資物件とした場合にはどのくらいの利回りを確保できるか、あるいは確保すべき物件なのかということを検討したいと思います。
権利関係、人間関係、瑕疵を検証
土地にまつわるものや隠れた瑕疵となりそうな可能性のあるものなどについても検証してみました。
対象物件の土地の歴史や人間関係に由来するものについて検証することが、そもそもこの土地が、怪しいい歴史を持つ土地なのかなど自分ではどうにもできないリスクを予め予測でき、いざという時にリスクヘッジするために役立つからです。
その方法は、不動産登記情報と国土地理院の航空写真、聞き込みなどです。
実際目当ての物件の登記の情報からは、怪しい歴史や抵当権の設定履歴などはなく、きれいな状況でした。
現在の所有者も相続によって取得された土地のようで、現在は対象物件の所在する地域には住んでいません。
また、隣地に接する土地については、全て地元の方で、そのうち１人については、知人の知人であるようで、このあたりの大地主になているようです。
その大地主さんの土地と土地の間に所在する土地であって地番が同じで枝番がついていることから推測すると、この大地主さんから取得した可能性があります。
閉鎖された登記情報まで取得すればわかるかもしれませんが、隣地の所有者は、怪しいい方ではなく全て一般の方ですので、常識が通じれば大丈夫なはずです。
不動産屋さんからも怪しい情報は得ていません。
こんな感じで色々な角度から自分のできる範囲で調査し、対象物件の土地の周辺に潜むリスクを検証してみました。
これらは、概ね誰でも必然的に実践していることかもしれませんが、手間がかかるため以外と実践しない方も多いのが実態です。
以上のように自分なりの調査を重ねてきました。
これは投資以外のシーンでも土地・建物などを取得予定の方には参考になるかもしれませんが、最終的な判断は、個人の判断にゆだねられますので、参考ということでお願いします。
以上。「地域の実態と土地と建物の相場調査をした話」でした。
