空き地の再生投資 #3 (荒れた空き地をDIYで駐車場に再生した記録)

空き地の再生投資 #3 (荒れた空き地をDIYで駐車場に再生した記録)

荒れた空き地をDIYで簡易舗装の月極駐車場に再生した話をしたいと思います。

ちなみにこのことについてブログにするのは、久しぶりなので前段を書いておきます。

なぜ荒れた空き地をDIYで駐車場に??

自分の住んでいる田舎の周辺や周辺の街なかで空き地が増えて荒れ地になっているのが気になっていました。

空き地の再生投資 荒れた空き地をDIYで駐車場に再生した記録 不動産投資

これは今回の話とは別の場所ですが、我が家の近所の実際の写真ですので、こんな感じの場所があると気になってしまいます。

一度気になりだすと、この荒れた状況が進むのを地域活性化的な視点や投資的な視点の両側面からなんとかしたいと思っていて、そんなことを考えていたところに色々な巡りあわせからタイミングが合って過去に再生目的で空き地を取得(購入)しています。(自分のプロフィールや過去記事でも書いています。)

 過去記事はこちらから 
→ 空き地の再生投資 #1 (物件の取得交渉)
→ 空き地の再生投資 #2  (物件取得の契約と決済)

 

この取り組みの発端は以前、母校の学生が古民家や空き地を借り、それをカフェやサロンに改修している取り組みなどをメディアに取り上げられているのを発見したことにも由来しています。

その学生達の取り組みは最近の言い方でいうとリノベーションであって、そこを拠点として利用する人がイノベーションを生み出すといった「正の循環」が発生することが、自分にはすごく魅力的に感じました。

そんな感じでこんなこと(空き地、空き家の再生投資)を始めています。

ちなみになぜ再生方法として駐車場の整備を選択したのかというのは、下のような理由がありました。

 空き地の再生をするにあたっては、どのような利用がいいかと考えたときいくつかの方針を自分なりに考えていた。

・取り組みの継続性
・取り組みの有用性
・物件と手段の汎用性

こんな感じのことを考えたわけですが、あくまで取り組むのは自分自身であって、なおかつ法人ではなく個人であることから誰でも取り組めるような難易度の高くないものにしたかったということが一つ。

とは、いいつつも特に画期的なプランがあるわけでもなく、特殊な技術や知識があるわけでもありませんでした。

しかしながら不動産の取引や売買については経験と知識(宅地建物取引士やFP資格)があったため、これを活かした投資路線で取り組むというのが直感的にありました。

 少なからずリスクを取るので他人を巻き込まないように個人の取り組みで、なおかつ投資路線でいくと決めていた。

なので空き地を再生するための条件として

・再生後の利用(需要)が見込める
・大手が相手にしないような狭小地である
・投資金額が最低限に抑られる
・可能な限りメンテナンスコストを抑える(ラニングコストを抑える)

ことを重視しました。

その結果として取得したのが、冒頭に書いた雑草が生い茂る利用されていない荒地だけど、再生させることで付加価値の付くと思われる街なかの土地でした。

詳細については、このブログの立ち上げ初期に記事にしていますので参考にしてください。

 過去記事はこちらから 
→ 空き地の再生投資 #1 (物件の取得交渉)
→ 空き地の再生投資 #2 (物件取得の契約と決済)

 

ということで、前置きが長くなりましたが、それらの条件を考慮した結果、今回はその土地を整備して「荒れ地」から「駐車場」への再生を行いました。

放置された空き地が一転して収益を生む収益物件へと変わり、土地そのものの外観やその周辺の景観も変化しましたので簡単に記録として書いておきたいと思います。

なぜ償却効果の少ない駐車場にしたのか

繰り返しになりますが、空き地を再生するための条件として

・再生後の利用(需要)が見込める
・大手が相手にしないような狭小地である
・投資金額が最低限に抑られる
・可能な限りメンテナンスコストを抑える(ラニングコストを抑える)

ということを考えたとき、アパートなどの建物を建てるなどの案もありましたが、既に貸家市場は人口構造的な問題や供給過剰な側面もあって飽和状態です。

また更地だったということもあります。

なので前述した条件と空室や耐用年数経過後の後始末などを考慮した結果の選択でもあるとも言えますが、別の言い方をすれば消去法的に決定した方法であるというのが適切かもしれません。

しかしながらこの駐車場にした土地については、地域では一番路線価の高い場所でかつ商業地域です。

ですので実際に引き合いに近いアプローチもあったりしたことも考慮し、チャンスがあれば売却を図り他の人の力で再活用してもらうかまたは、住宅用地としても適地である立地と条件をもっているので、ゆくゆく子供の住宅用地として利用してするのもいいかと思っています。

駐車場の整備方法と費用を公開

では、実際にいくら(何円)かけて駐車場を整備したのか公開していきます。

まず業者さんに頼んで駐車場をアスファルト舗装にした場合には、下地となる路盤工や表層工など総額で㎡あたり数千円から条件によっては1万円を超えてしまいます。

条件によって大きく金額は変動するので単純に言えませんが、100m3舗装したとすれば数十万円から場合によっては、100万円以上かかるという前提で自身がどうやって整備しようかと考えた結果自分の選んだ答えが

 

DIY(自分でやる!)でした。

 

なんて無謀な考えをと思われるかもしれませんが、過去にも同様のDIYをやった経験もあり業界に精通した友人もいたので、それなりには仕上がるだろうという自信がありました。

ただし本格的な舗装ではなく簡易舗装(ビチュマルス舗装)です。

ちなみにですが、コンクリート舗装で地域の道路を整備したこともあります。

 記事はこちらから 
→ 地域の道路は地域の人が整備(舗装)します!!

 

簡易舗装にかかった経費の内訳

かかった費用です。

→アスファルト切削材 2m3 8千円
→乳剤 18L(一斗缶)  6千円
→友人と転圧プレート 1日 1万円
→区画用ロープ・杭 1式 1千円
→ナンバープレート 1式 2千円
→タイヤ止めブロック 3個 6千円

以上です。

合計で、33千円ほどです。

簡易舗装なので精度は低いかもしれませんが、値段が値段なので失敗しても損失は軽微です。

なので迷わずタイミングを待って作業を開始しました。

DIYで簡易舗装した作業内容

(実際の記録写真です。)

もともと取得した土地は、小木や雑草が生い茂った状態でしたので夏場に草刈りをしてあとは枯れるのを待ってからの作業となりました。

空き地の再生投資 荒れた空き地をDIYで駐車場に再生した記録 不動産投資

刈り倒した枯草を見てもらうとわかるかもしれませんが、こんな感じの太い雑草や小木が2~3mほどの高さまでになっていたので、それを片付けるだけで軽トラで何往復も要しました。

空き地の再生投資 荒れた空き地をDIYで駐車場に再生した記録 不動産投資

その後、伐根作業や石などを取り除き不陸正整を行った後、境界の確認作業を行いました。

その後、簡易舗装の材料となるアスファルト切削材を近くのプラントから買い付け、現場まで2tダンプで2往復し約2m3ほど搬入しました。(ちなみにここまでの作業は全て1人で行いました。)

このアスファルト切削材は、再生材とも呼ばれていて一度道路の舗装に使われたアスファルトを打ち替えする際などに削り取った建設産廃が材料になっています。

夏場などの暑い日になるとタールが溶け出しすので、そのタイミングを見計らってローラー転圧すると普通のアスファルトに近い感じにまで仕上がります。(今回はプレートのみ)

空き地の再生投資 荒れた空き地をDIYで駐車場に再生した記録 不動産投資

狭小地なので基本的な作業は人力(友人と2人)で行いました。

そして材料費3万3千円で整備した駐車場の完成写真がこちらです。

雑草だらけの荒地から材料費3万3千円でDIYしたと思えばまずますの仕上がりになったと思います。

空き地の再生投資 荒れた空き地をDIYで駐車場に再生した記録 不動産投資

今回施工(記事に)したのが昨秋の涼しいい時期の話なので、現在は常温舗装(レミファルトなど)より少し弱い状態です。

なので真夏の暑い日になったらタールが溶け出してしっかりとした舗装になるのでもう一度転圧して床締めしたいと考えています。

なので実際には、転圧ローラーのレンタル費用がかかるのでもう少しコストはかかりそうです。

DIYで駐車場を整備した話のまとめ

いかがでしたでしょうか。

土地代そのものも過去記事にも書きましたが、土地も安く手に入れることができて駐車場もDIYで整備して「荒れ地」から「駐車場」へ再生し、外観や景観も改善しました。

こんな感じで自分なりの取り組みを拡大させていきつつ「空き地」だけに限らず「空き家」などの再生にも取り組みつつ地域活性化へ繋げていきたいと思います。

もちろん取り組みを継続させるためには、投資としても成功させていく必要がありますので今後は賃貸の状況なのも公開していきたいと思います。

 

以上が「空き地の再生投資 #3 (荒れた空き地をDIYで駐車場に再生した記録)」でした。

 

 関連記事はこちらから 
→ 空き地の再生投資 #4 2つ目の物件を再生!! (荒れた空き地をDIYで駐車場に再生した記録)

 

 

空き地・空き家・インフラカテゴリの最新記事